پرسش و پاسخ ملک واراضی

گرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. راهکار قانونی این است که، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.

الف– سند سرقفلی: باید توجه شودکه سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود . ب– شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود. ج–انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد

الف– اطلاع به مالک در صورت عدم وجودحق انتقال به غیر . در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید. ب– اخذ مجوز انتقال از مالک در صورتعدم رضایت . در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید. ج– در صورت وجود حق انتقال . در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.

- ورثه ای که خارج از کشوراست و حضور ندارد می تواند از طریق دادن وکالت به دیگری سهم خود را بفروشد در غیر اینصورت معامله فقط نسبت به ورثه حاضر امکان پذیر می باشد و معامله حاضرین نسبت به سهم خودشان از شش دانگ ملک معتبر است و فروش سهم ورثه غیر حاضر قانونی نیست.

⁉️ مطابق ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر « رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آنرا حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد .»

اگر پدر شما در قید حیات است ، باید دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی بدهید که بعداً با مشکل مواجه نشوید .