افراز و تفکیک ملک
افراز چیست؟
اموال، بسته به ماهیت خود می توانند به صورت منقول و غیر منقول باشند. اموال منقول طبق تعریف ماده 19 قانون مدنی در واقع اشیایی هستند که نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد و اموال غیر منقول با تعریف ماده 12 قانون مزبور قابل انتقال از محلی به محل دیگر نیست اعم از اینکه ذاتا غیر منقول باشند مثل زمین و یا این که به واسطه اعمال انسان غیر قابل منقول باشد مثل بنا و ساختمان. در مورد ملک و زمین که غیر منقول هستند، مالکیت می تواند به صورت مفروز و یا مشاع باشد.
در صورتی که مالکیت مفروز باشد در واقع تنها یک شخص مالک است ولی مال مشاع به مالی گفته میشود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است؛ به این معنا که هر یک از اجزا ملک موضوع حق تمامی شرکا است و برای هرگونه تصرف باید اذن همه ی شرکا موجود باشد تا حقوق دیگر مالکین در ملک مشاع، زایل نگردد. تشریفات حقوقی و اداری لازم است تا بتوان به مالکیت اشاعه در ملک خاتمه داد؛ که در این صورت هر یک از مالکین ملک مشاع، مالک مفروز عین سهم خود می شوند. این راه از طریق تقسیم ملک و اموال غیرمنقول صورت می گیرد که ابتدایی ترین طریقه ی تقسیم، افراز ملک می باشد.
افراز در لغت به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در اصطلاح حقوقی به معنای تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام میشود. قانونگذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد که در این صورت با مسئله افراز ملک مشاع روبه رو خواهیم بود.
مرجع صالح رای رسیدگی به دعوای افراز
در حال حاضر دو مرجع برای رسیدگی به بحث افراز صلاحیت دارند. مرجع رسیدگی به دعوای افراز اداره ثبت اسناد و املاک و در برخی موارد دادگاه محل وقوع ملک است. افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته طبق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 57 در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است و درخواست افراز مستقیما به اداره ثبت داده می شود( زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی میشود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.). ولی اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد و ملک سند رسمی مالکیت نداشته باشد و یا اینکه بین شرکا در افراز اختلاف باشد و هم چنین در صورتی که بین شرکای ملک مشاعی محجور یا غایب وجود داشته باشد در این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح برای رسیدگی به دعوای افراز است.
غیر قابل افراز بودن ملک
در افراز املاک تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر شریک مشاعی باشند. در برخی موارد ملک قابل افراز و تقسیم نیست:
1- در مواردی که دعوی افراز به دادگاه ارجاع میشود, دادگاه پس از اقامه ی دعوا قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر کرده و کارشناس نیز پس از بررسی موضوع نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام نظر می کند و در صورتی که ملک قابل افراز نباشد دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک می دهد.
2- اگر تقسیم ملک باعث شود تمام ملک یا سهم یک یا چند نفر از مالکین از مالیت بیفتد در این صورت افراز ممنوع است حتی اگر تمامی شرکا در افراز تراضی کرده باشند البته، در صورت رضایت شریک متضرر به تقسیم، تقسیم امکان پذیر می شود. مگر اینکه ضرر، فاحش باشد در این صورت تقسیم ممکن نخواهد بود.
3- بین شرکا به موجب توافق و قرارداد و یا به وجه ملزمی، ملزم به عدم تقسیم شده باشند. ( به استناد ماده 589 قانون مدنی ) ملکی که غیر قابل افراز باشد به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته خواهد شد. به استناد ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع (در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه بر حسب درخواست یک یا جند نفر از شرکا دستور فروش ان را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام میکند ).
طرفین دعوی افراز
در این دعوی شریک مشاعی که متقاضی افراز ملک است به عنوان خواهان به طرفیت سایر مالکین مشاعی دادخواست خود را ارائه میدهد و اگر بین شرکا محجور یا غایبی وجود داشته باشد یا اینکه یکی از شرکا فوت کرده باشد، امین غایب یا قیم محجور و در صورت فوت تمامی ورثه باید طرف دعوی قرار می گیرند.
اجرای رای حکمی که در خصوص افراز صادر می شود جنبه اعلامی دارد؛ منظور از اعلامی بودن رای یعنی اینکه نیاز به صدور اجراییه نیست. پس از صدور رای، متقاضی افراز حکم صادره را به اداره ثبت محل تقدیم میکند تا پس از انجام مراحلی مثل تودیع هزینه افراز و سایر هزینه های ثبتی، متصدی دفتر املاک با تعیین حدود و مشخصات هر قطعه افرازی و ثبت آن در دفتر املاک، سند مشاعی اولیه را باطل و سند جدید برای هر یک از مالکین قطعات تقسیم شده صادرکند .
تفاوتهای افراز و تفکیک
از جمله تفاوتهای افراز و تفکیک این است که :
- در تفکیک حالت اشاعه از بین نمیرود و همه شرکا در تمامی قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود شریک مشاعی هستند ولی در افراز ملک از حالت اشاعه خارج میشود و سهم هر شریک به قطعات اختصاصی تقسیم میشود
- در افراز ملک درخواست همه مالکین جهت افراز نیاز نیست و حتی یکی از مالکین نیز می تواند تقاضای افراز کند ولی تفکیک باید با موافقت همه مالکان انجام گیرد و صرف درخواست یکی از مالکین مجوز تفکیک نیست.
- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد و صورت جلسه تفکیکی صادر میشود؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل طرح است و رای صادر می شود.
- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد و سند مالکیت مجزا صادر میشود .
- در صورتی که یکی از شرکا به تفکیک اعتراض کند، عملیات متوقف میشود و با رضایت معترض می‌توان ادامه عملیات را انجام داد؛ اما اعتراض به افراز در حین اقدام پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض کنند.
- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی میشود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال میشود.
Tags: حمید رضا محمدی, موسسه حقوقی, وکیل در تهران, وکیل در دادگاه های کل کشور, وکیل حمیدرضا محمدی, وکیل بین المللی, بهترین وکیل تهران, وکیل محمدی
